最近,关于是否要“救楼市”,各方争论的热火朝天。但普遍的思维还停留在“旧模式”上,即是否有必要采取“大尺度”“大剂量”的“硬招”、“管用的招”。比如,一线城市退出限购、首付比例降至10%、国资进场兜底等,迅速实现楼市从ICU急救到KTV嗨歌的过渡。
从《经济日报》的风向性文章来看,国家对于楼市的治理姿态,已然进入一个更高的境界:面对高位不胜寒,“治大国如烹小鲜”,需把楼市看作是“慢变量”。在纾困政策“应出尽出”,货币环境已是历史最宽松的情况下,现在应该做的、能做的就是8个字:“休养生息、静待花开”。
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怎么理解?
尽管4-5月楼市惯性下滑,但1-5月销售面积同比还在增长,作为楼市基本盘的百城增幅(21%)更大。当下,最佳策略是,让身体机能慢慢地自我恢复,而不是大剂量下去让其满血复活。同时,也要让狂奔了20年的心灵静下来,让“上了N个台阶”的欲望从云端下来。
为什么这么讲?
救市理由千万条,各有各的动机和鬼胎:有的给开发商带货;有的关心自己手上的多套房子贬值,或卖不出去;有的人感觉赚钱少了,或“赚慢钱”“赚经营的钱”实在太辛苦了,想回到“赚快钱”的感觉。当然,也有的关心地方卖不出地,发不出工资,关心金融坏账等等。
但是,你知道政府最关心什么吗?
就业
时代的一粒尘埃,落在普通人的身上,就是一座大山。相比上面讲的那些问题,数以亿计的普通人的就业,包括年轻人、新就业大学生、农民工,就是当下最大的问题。哪里能解决就业?往往就是劳动力密集型的产业,有烟火气、有人气的产业。发展房地产能解决就业吗?
不行
一来,房地产不是劳动密集型的产业。
二来,房地产客单价最高,它就是个“吞金兽”。大树底下不长草,它一起来了,资金都往这个领域走,其他该扶持、该呵护的领域——广大实体民企、中小微、个体户,很难生长。
三来,房地产发展了,收入和积蓄被挤压,普罗大众不敢消费。一个人的消费,就是另一个人的收入,这就是就业。
哪怕是3000元/月的收入,只要保障数以亿计的人能获得这样的收入,就业问题就解决了。没有普罗大众的广泛就业,就没有消费和内需。没有消费和内需,微循环就畅通不了,经济就没前景。
所以,房地产只要“不太差”,就可以了。什么叫太差呢?比如销售下滑30%,投资下滑20%;比如,一家大银行因为地产风险倒闭了;再比如,因为交不了楼,各地正在上演维权潮。现在,房地产就是这种“不太差”的状态。既然在增长,不太差,那就不需要救助!
今年追求“不太差”,以后每年也是!
02我们看看,深圳在做什么?
作为楼市风向标的深圳,近期正在推进一项浩大的工程——城中村“统租”,地方亲自下场充当“二房东”。根据规划,占深圳存量住房一半的城中村,55%的房要被整治。2021-2027年,深圳要新增筹集100万套保租房。到2035年,保租房将覆盖500万人,占常住人口的26%。
这项工程,尽管有点儿疾风暴雨,各方在批评其损伤了现有的租赁生态。但是,它向全社会宣示一件事情,即深圳要在短期内,实现“有效房源”的数量级供应,从而让“租的一端”,彻底壮大起来,连同正在推进的“租购同权”(租房入读公办学校),实现房改的目标。
什么是有效房源?
就是政府背书的房子
过去,包括深圳在内,城中村治理走向两个极端:
要么,不管不顾,出了问题我也不负责任;
要么,拆除重建,一次性地将违法建筑赎买,转为商品房。
不管不顾,导致城市的“二元结构”:一边是合法的商品房,即城市政府主导的城镇化;一边是违法城中村,村集体主导的城镇化。对于后者,不管是政府,还是村集体,都不认为这是正规状态。特别是对于1000多万住在其中的租客,他们不认为自己真正融入城市。
拆除重建,成本过于高昂,不仅抬高了全市的房价、生活成本,而且导致1000多万租客,更没有希望融入城市,甚至绝望。更重要的后果是,深圳的商品房市场,越来越失去动力。因为,昂贵的楼市,成了少数有钱人对敲的杠杆游戏,有能力参与游戏的人,越来越少了。
03深圳做的,一是政府背书,二是大额度补贴。将其赋能为“准商品租赁房”,即居住体面、配套完善。居住体面,就是商品房的配套,城中村统租房都有;配套完善,是最关键的,就是租房能入读公办学校。可以确信地讲,“租购同权”在深圳将以肉眼所见的速度实现。
当然,任何改造,都会导致租房的成本上升,而短期内“清退”,导致很多租客被迫搬家,有的还会影响就近上学。搬家的滋味不好受,每搬一次家,情感上就被城市抛离一次。这是城中村“统租”被诟病的地方,笔者完全赞同,也呼吁深圳在推进这项政策时更精细化一些。
但是,这是操作层面的问题,技术上可避免,但供给侧改革的大方向是对的。从中长期来看,如果未来有上百万套正规房源,一下子投入到市场,它会产生什么效果呢?近年来,深圳租赁市场的房源足够多了,租金也一直在下降。供给侧大规模放量,一定会产生降租金的效果。
所以,未来深圳的租金,将明显下跌。或许,你关注的是,租赁企业经营的问题,但政府这么做,就是要降低新市民、年轻人、新就业大学生、打工人等等的租金,所有这些无能力买房的人,在深圳未来能够“体面地租住”,不再为居住高成本而担心,不再为小孩上学担心。
也就是,最大程度地降低居住的成本。这样,其消费潜力才能释放出来,而这部分人群才是消费和内需的主力。深圳统租“城中村”,与大力度推广新能源汽车,大力度建设公办学校(包括私立学校“转公”),非户籍入户门槛降低甚至没有门槛等等,逻辑是完全一样的。
简单讲,就是我们进入了全方面“降成本”的时代,即把过去繁荣时期掩盖的一切体制成本、环节成本都要降下来,都要砍掉。从而大规模释放消费和内需,解决3-4亿新市民人群的就业,再造一个“中产群体”,连同现在大概2-3亿的中产群体,壮大我们的“腰部”,实现橄榄型社会。
上世纪70-90年代,我们的父辈祖辈,那时他们的工资只有几十元或上百元。但是为何,他们有能力,也敢于购买超过工资几倍到几十倍的“老三大件”(自行车、手表、缝纫机),新三大件(电视、冰箱、洗衣机)。因为,他们没有后顾之忧,不用为房子、看病、教育担心。
现在,为何新市民、年轻人、新就业大学生,包括新中产、老中产不敢消费,拼命储蓄,有的躺平,因为他们的顾虑太多、成本太高,包括房子、小孩教育、自己的养老、父母的养老。现在,就是要把这些成本降下来,房子的成本首当其冲。这个过程,现在已经开启,不可逆转。
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